EXPULSION : PREVENTION ET PROCEDURE PREALABLE
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AVERTISSEMENT:
Ce dossier
est faits pour vous aider à comprendre les
dispositifs sociaux et trouver les bons
correspondants . Il n'a aucune valeur juridique.
Les textes évolus . Veuillez vous renseigner auprès des autorités
compétentes pour toute demande officielle ou
réclamation
Chapitre 1
Etapes de
l'expulsion locative, dans le cas général
Ce premier chapitre
présente d'une façon généraleles
différentes étapes menant de la dette locative à l'expulsion du domicile
Un second chapitre, à la suite, présente les différentes étapes de façon
approfondie, afin d'aider les personnes à intervenir au mieux , les dossiers et
la procédure étant souvent complexes
Commandement de payer
QUE FAIRE ?
C'est la première alerte. Il faut y réagir,
sinon la suite des évènements se retournera toujours contre le locataire. Le
locataire doit se mobiliser et rechercher des solutions pour résorber sa dette :
négociation d'un échéancier auprès de son propriétaire, aller voir les services
sociaux pour faire une demande de FSL (Fonds de Solidarité Logement). Il peut
aussi se rendre à une permanence de l'antenne de prévention des expulsions
locatives si elle existe
Le locataire a 2 mois de délai.
Assignation devant le Tribunal d'Instance
QUE FAIRE ? Lorsque
le commandement de payer a été infructueux, au bout d'un délai de 2 mois, le
locataire est convoqué (assigné) au Tribunal d'Instance.
- Il est important de contacter un travailleur social pour étudier les
demandes d'aide, donner les éléments d'information éclairant les raisons de sa
dette. Celui ci peut les transmettre au juge afin d'éclairer son jugement.
- L’assignation est suivie d’une lettre du préfet, informé obligatoirement par
l’huissier au moins 2 mois avant la date d’audience.
- Celui-ci invite le locataire à prendre un contact avec un travailleur social
et à se présenter au tribunal le jour de l'audience.
- Le bureau de l’habitat à la préfecture recueille ces éléments sociaux sur une
fiche de liaison qui sera transmise au juge.
- Il peut encore se rendre à une permanence de l'antenne de prévention des
expulsions locatives si elle existe
Audience au tribunal
QUE FAIRE ? - Le
jour de l'audience au tribunal, il est important que le locataire soit
présent pour éclairer sa situation et faire valoir ses arguments . - Le juge peut accorder des délais de paiement, jusqu'à 24 mois,
et suspendre la résiliation du bail, en établissant un échéancier de
remboursement. Cela suspend la procédure d'expulsion.
Il faut respecter scrupuleusement cet échéancier, car tout défaut de
versement fait que la procédure d'expulsion reprend.
Commandement de libérer les lieux
QUE FAIRE ? Si la dette n'est pas
résorbée, l'échéancier non suivi, ...il y a reprise de la procédure d'expulsion
qui fait que le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux par un
huissier.
Le locataire a 2 mois pour quitter son logement - Lorsque le juge a constate la résiliation du bail et autorisé
l'expulsion, il est toujours possible de demander
des DÉLAIS pour quitter les
lieux (de 3 mois à 3 ans) au juge de l'exécution (le JEX) du Tribunal de
Grande Instance (TGI). - Il est toujours temps de contacter des services sociaux, ou l'antenne
de prévention des expulsions locatives si elle exoste si ce n'est déjà fait.
Trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite
de "trêve hivernale" allant du 1er novembre au 15 mars , à
moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :
* d'un squatter,
* ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble
ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.
L'expulsion reste également possible
dans le cas où le relogement des expulsés peut être assuré
dans des conditions respectant les besoins de la famille
(nombre de pièces par rapport au nombre d'occupants).
L'expulsion L’huissier se rend à domicile
pour réaliser l’expulsion : l’expulsion est engagée.
Il peut se
présenter au logement les jours ouvrables (du lundi au vendredi inclus)
entre 6 heures et 21 heures.
Plusieurs cas de
figures peuvent se présenter :
>>
le locataire est présent le jour de l'expulsion et
n'émet aucune protestation : l'huissier dresse un procès-verbal
dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux
où ils sont déposés et récupère les clés du logement
>> le locataire est présent le jour de l'expulsion
et refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal
de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une
autorité de police
>> le
locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer
dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de
police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal
d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le
locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie
qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement
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Chapitre 2
Etapes de l'expulsion
locative, avec différents cas de figure
Ce chapitre évoque les différentes étapes qui
vont se succéder, menant d'une dette locative à l'expulsion.
A chaque étape, il est suggéré les actions possibles pour éviter d'aller jusqu'à
l'expulsion
Le principe général est :
- qu'il est important de réagir vite alors que la dette n’est pas encore
très importante car le défaut d’action se retourne toujours contre le locataire.
- qu'à chaque étape une action peut encore être tentée pour remédier à la dette,
en s'adressant à l'antenne de prévention des expulsions locatives, à des
travailleurs sociaux,... afin d'éviter l'expulsion et que le Fonds de Solidarité
Logement peut intervenir à tout instant de la procédure, de la phase
précontentieuse à l'assignation et jusqu'à l'octroi du concours de la force
publique.
Attention :
le bailleur ne peut en aucun cas prendre l'initiative
de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un
huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles,
sous peine de poursuites à son encontre pour violation de
domicile.
et sachez que... la
trêve hivernale n'empêche pas le bailleur d'engager un
recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une
procédure d'expulsion.
Retard de paiement de
loyer.Il peut y
avoir :
- réception d’une lettre du bailleur
- arrêt de la remise des quittances
- signalement par le bailleur à la CAF qui peut suspendre le paiement des
allocations logement
QUE FAIRE ? - S’informer des aides financières
potentielles auprès des services sociaux qui étudieront notamment les
possibilités de mobilisation du Fonds de Solidarité Logement (FSL). - Négocier un
échéancier de règlement auprès de son bailleur.
- Faire le compte de la dette réelle et le cas échéant contester la somme, sur
papier libre.
OBSERVATIONS: - La décision de suspension du
paiement des AL par la CAF à la suite du signalement du bailleur s’appuie sur
une réglementation interne CAF.
- Quand le bailleur dénonce une dette à la CAF, celle ci demande au locataire de
se mettre en contact avec son bailleur afin d'établir un "plan CAF", échéaCas
particulier des locataires en HLM
Cas particulier des
locataires en HLM Le locataire d'un logement HLM dispose
encore de la possibilité de se maintenir dans les lieux après la décision du
juge prononçant la résiliation de son bail. En effet, celui-ci peut, sous
réserve de respecter un protocole d'accord signé avec l'organisme HLM, se voir
rétablir dans ses droits par la signature d'un nouveau bail dans un délai
n'excédant pas 3 mois. Pour ce faire, le locataire doit s'engager à payer de
manière régulière une indemnité d'occupation fixée par le juge et à respecter un
plan d'apurement de sa dette locative (échelonnement de sa dette).
Par contre, si ces engagements ne sont pas respectés, l'organisme HLM retrouve
l'entière liberté de faire exécuter la décision de justice ayant prononcé la
résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
~~~~~~~~~~~~~~
ADITIFS ~~~~~~~~~~~~~~~
Source
des aditifs:: Document officiel interne liés aux expulsions, destiné au
travailleurs sociaux
l'Assistance
du locataire par un avocat devant le tribunal est
obligatoire:
L’assistance des
locataires devant le tribunal d’instance relève de la
compétence exclusive des avocats, à l’exclusion de tout
autre intervenant. En effet, les avocats disposent d’un
monopole s’agissant de la représentation des parties
devant le tribunal et sont seuls habilités à accomplir
certains actes de procédure.
Il
est nécessaire de rappeler que la présence du locataire
devant le juge reste déterminante, qu’il soit assisté
par un avocat ou non.
Lorsqu’une association
spécialisée intervient en amont pour informer les
locataires assignés sur leurs droits, il est néanmoins
essentiel de prévoir une articulation avec le barreau
pour permettre l’accompagnement des intéressés au-delà
de la phase précontentieuse.
La présence de l’avocat
à l’audience suppose, au préalable, s’agissant de
locataire ayant, le plus souvent, des revenus modestes,
l’accès à l’aide juridictionnelle.
Compte tenu des délais nécessaires à l’instruction des
demandes, le travailleur social doit, dès qu’il est
saisi de la situation, vérifier que le locataire remplit
les conditions ouvrant droit à l’aide juridictionnelle.
Ces conditions sont essentiellement d’ordre financier..
La Circulaire fixant le montant des plafonds de
ressources, des correctifs pour charges familiales et
des tranches de ressources pris en compte pour
l'admission à l'aide juridictionnelle en 2011 sortie le
31 décembre 2010 :
- AJ totale 929 € pour 2011 (par comparaison, 915 € pour
2010, 911 € pour 2009)
- AJ partielle 1393 € pour 2011 (par comparaison, 1372 €
pour 2010, 1367 € pour 2009) soit + 1,5 %.
Ces plafonds sont majorés de correctifs familiaux.
Il convient, cependant,
de rappeler que s’agissant d’une procédure dont l’enjeu
est le maintien dans le logement, l’article 6 de la loi
n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique
peut être invoqué. Cet article permet, à titre
exceptionnel, aux personnes ne remplissant pas les
conditions de ressources de bénéficier néanmoins de
l’aide juridictionnelle:
« lorsque leur situation apparaît comme
particulièrement digne d’intérêt au regard de l’objet du
litige ».
Les imprimés de demande d’aide juridictionnelle peuvent
être retirés au tribunal, en mairie ou en Maison de
Justice et du Droit. Ils doivent être adressés,
accompagnés des pièces
justificatives, au bureau d’aide juridictionnelle du
tribunal de grande instance dont dépend le domicile du
locataire.
Cependant, les délais
d’instruction des demandes d’aide juridictionnelle sont
souvent trop longs comparativement aux délais qui
encadrent la procédure d’expulsion.
C’est pourquoi, certains bureaux d’aide juridictionnelle
ont aménagé une procédure de traitement en urgence de la
demande afin que cette aide puisse être mobilisée à bref
délai et que l’avocat ait suffisamment de temps pour
préparer la défense.
Ce type de procédure
d’urgence peut être mis en place, à l’initiative du CDAD
[1], au moyen d’une
convention avec le Barreau. Cette convention peut
prévoir, par ailleurs, la possibilité de désigner un
avocat parmi une liste de volontaires, ayant tous suivi
une formation spécifique. Compte tenu de la complexité
de la procédure, il est souhaitable que les avocats
désignés soient préalablement informés, notamment sur
les aspects sociaux de celle-ci (conditions d’obtention
des aides financières, compétence des différents
professionnels du secteur social, cadre de réalisation
de l’enquête sociale…).
[1]
CDAD: Conseils
départementaux de l'accès au droit
Il
convient de noter que la situation du locataire est
différente selon qu’il est logé dans le parc public ou
dans le parc privé.
Dans
le parc public (HLM)
Dans le parc public, le bailleur social a l’obligation
avant d’engager une procédure d’expulsion de saisir la
CDAPL ou l’organisme payeur de l’aide personnelle au
logement au moins trois mois avant l’assignation.
En principe, dès que le loyer
n’est plus réglé par le locataire, l’aide au logement ne
doit plus être versée. Or, dans ce cas, seule la
CDAPL est compétente pour prononcer le maintien de
l’aide dans certaines conditions... Afin d'éviter
l'engagement de la procédure d'expulsion, la période
durant laquelle l'APL
est maintenue doit être mise à profit pour rechercher
une solution à la situation de l'impayé, adaptée aux
capacités financières du locataire.
Dans le parc privé
Dans le parc privé, seuls les bailleurs percevant l’aide
personnelle au logement en tiers payant ont l’obligation
de saisir l’organisme payeur de l’aide, en cas d’impayé,
sans avoir pour autant, l’obligation de respecter un
délai avant l’assignation. La saisine de la CDAPL
[2] peut donc se faire au
même moment que l’assignation.
En cas de suspension pour impayé de loyers du versement
de l’aide, un contact doit être
pris avec la CAF compétente pour vérifier les raisons de
cette suspension.
Si celle-ci est due à l’existence d’un impayé locatif,
il y a lieu d’engager, au plus vite, comme dans le parc
public, des négociations avec le bailleur pour
l’établissement d’un plan d’apurement permettant ainsi
le rétablissement de l’aide.
L’intervention du
travailleur social se révèle ici d’autant plus
déterminante que les bailleurs
privés sont souvent démunis pour traiter ce type de
difficultés dans la mesure ou, bien
souvent, ils connaissent assez mal les dispositifs
auxquels ils peuvent faire appel.
D’une manière générale,
les bilans montrent que l’appui du travailleur social
est bien souvent
nécessaire pour que le locataire honore ses engagements
permettant ainsi au plan
d’apurement d’aboutir. Il est donc indispensable que le
travailleur social soit informé, par
le locataire de la difficulté de ce dernier à mettre en
place un plan d’apurement dès les premiers impayés et,
en dernier ressort, au moment de l’enquête sociale,
avant l’audience.
[2] CDAPL:
Commission départementale d'aide publique au logement
(CDAPL)
Articulation entre le
fonds de solidarité pour le logement (FSL) et les
procédures de surendettement et de rétablissement
personnel
Le FSL
Si le locataire peut saisir de sa propre initiative
le FSL pour une demande d’aide financière, la
pratique montre que l’intervention d’un travailleur
social est toujours bénéfique, car ce dernier
facilite la constitution du dossier et accélère la
procédure d’instruction.
DNLR Remarque du groupe GARS: Les service sociaux la
présente quasi toujours comme obligatoire sans
aucun argument !
Dans la plupart des
cas, en effet, un rapport établi par un travailleur
social est demandé
par la commission d’attribution du FSL.
En outre, si tout locataire en difficulté a le droit
de déposer une demande d’aide, cela ne
signifie pas, pour autant, que cette aide va lui
être accordée automatiquement. En effet,
les décisions d’aide sont prises, au cas par cas,
sur examen de dossiers par une commission
d’attribution.
Le FSL peut assortir
l’octroi de son aide à l’engagement du locataire à
reprendre le paiement des loyers courants.
Le FSL peut refuser une aide au maintien si le
montant du loyer apparaît manifestement
trop important par rapport aux capacités financières
du locataire. Ceci étant, dans une
telle situation où une solution de relogement doit
être recherchée, le FSL peut, néanmoins,
intervenir en accordant une aide pour apurer la
dette au titre de l’ancien logement
permettant ainsi de faciliter l’accès à un nouveau
logement.
Pour que le dispositif de prévention des expulsions
soit réellement efficace, le FSL doit
statuer avant la date de l’audience, afin de
permettre au juge de rendre sa décision en
toute connaissance de cause. S’il s’avère que la
commission du FSL n’a pas encore statué
sur la demande d’aide avant la date de l’audience,
il est souhaitable de demander le
report de cette dernière. Une telle demande peut
être introduite auprès du juge par l’avocat du
locataire ou, à défaut, par le locataire présent à
l’audience.