La Résiliation du Bail HLM

Le contrat de location peut prendre fin de 3 façons :
. par le congé,
. par la résiliation judiciaire,
. par le jeu de la clause résolutoire.

Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l’autre partie peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d’Instance :
. soit pour l’obliger à exécuter son obligation lorsque c’est possible ;
. soit pour demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas seulement :
. non paiement des loyers au terme convenu,
. non paiement des charges dûment justifiées,
. non versement du dépôt de garantie,
. défaut d’assurance du locataire.

La clause résolutoire pour non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, ne peut produire d’effet que 2 mois après que le locataire ait reçu un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement doit pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.24 loi du 6.7.89.

Le commandement doit également reproduire les dispositions de l’art.6 loi No90.449 du 31.5.90 concernant la création du fonds de solidarité pour le logement.
Il doit également mentionner au locataire la possibilité de saisir ce fonds et en indiquer l’adresse (voir indication en fin de fiche).

Le commandement de payer doit être signifié à la caution, s’il en existe une, dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire.
Si la caution n’est pas informée dans les délais du commandement de payer, elle ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Le locataire peut à compter de la réception du commandement :
. soit régler sa dette,
. soit saisir le juge d’Instance pour demander des délais de paiement.

Le bailleur ne peut saisir le juge que par assignation d’huissier.
Lorsqu’il y a eu commandement de payer, l’huissier doit transmettre l’assignation au préfet 2 mois avant l’audience, afin qu’une enquête sociale soit effectuée.

Le juge peut soit :

accorder même d’office (sans que le locataire en fasse la demande), au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à 2 ans pour apurer l’impayé. Dans ce cas, le bail n’est pas résilié.
Le juge peut ordonner l’expulsion assortie ou non de délai de grâce pour quitter les lieux (3 mois à 3 ans).

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d’instance et demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience afin qu’une enquête sociale soit effectuée.

Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance ne peut produire d’effet qu’un mois après que le locataire ait reçu une mise en demeure restée infructueuse.
La mise en demeure doit, pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.7 loi du 6.7.89.

Le locataire a un mois à compter de la mise en demeure pour souscrire une assurance. Si au bout d’un mois, il n’a pas souscrit d’assurance, il est déchu de ses droits.

2 - La résiliation du bail dans le secteur social

Le contrat de location peut prendre fin : . par la résiliation judiciaire, . par le jeu de la clause résolutoire.

Dans le parc social, le bailleur a l’obligation avant d’engager une procédure d’expulsion de saisir la CDAPL (Commission départementale des aides publiques au logement) ou l’organisme payeur de l’allocation logement trois mois avant l’assignation du locataire à comparaître devant le tribunal, si le locataire en est bénéficiaire.

Deux mois minimum doivent s’écouler entre l’assignation et l’audience au tribunal, délai pendant lequel une enquête sociale est effectuée à l’initiative du Préfet.

Depuis la loi de programmation pour la cohésion sociale (loi du 18.1.05), une fois le jugement d’expulsion prononcé, l’occupant de bonne foi peut se voir proposer par l’organisme HLM un protocole d’accord en vue du rétablissement du bail dans les conditions suivantes :l

l’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées par le juge et à respecter le plan d’apurement de sa dette locative,

l'organisme HLM s’engage à renoncer à la poursuite de la procédure d’expulsion et à consentir un nouveau bail dans un délai maximum de 3 mois maximum suivant la fin du protocole .La durée du protocole est de deux ans au plus, cependant en cas de nouvelle négociation du plan d’apurement, elle peut être prolongée de trois ans au plus.

La Commission départementale des aides publiques au logement(CDAPL) s’il s’agit d’un logement ouvrant droit à l’APL , ou le représentant de l’organisme payeur de l’allocation (CAF ou CMSA) s’il s’agit d’un logement ouvrant droit à l’AL, sont compétents pour :